Comprare casa a Budapest è ancora conveniente?

Negli ultimi anni i prezzi degli immobili nella capitale ungherese hanno registrato aumenti consistenti. In meno di 5 anni i prezzi a mq a Budapest sono raddoppiati. Diversi i fattori che hanno “scatenato” questa corsa al mattone: la stabilità politica raggiunta, i costanti tassi di crescita economica, la bassa tassazione sulla costruzione di nuove case e per ultimo ma forse uno dei più importanti il boom del settore turistico.

Il mercato immobiliare ungherese sta vivendo una stagione felice, basta vedere il numero delle gru nella capitale ungherese o i progetti di ristrutturazione di edifici fatiscenti. La situazione però è molto differente tra la capitale e le altre regioni, ma anche all’interno della capitale stessa i prezzi variano molto da quartiere e quartiere. In questo articolo cerchiamo di fare il punto sulla situazione attuale e su quello che può portare il futuro.

Budapest, case in affitto a turisti

E’ innegabile che l’aumento dei prezzi delle case sia collegato al massiccio afflusso di turisti a Budapest e allo sviluppo grazie ad internet dei sistemi di affitto ai turisti di appartamenti o stanze. Non è un caso se quindi oggi gli acquirenti di immobili nel centro città siano per un terzo stranieri. O se ancora in gran parte delle zone più centrali del VII distretto sia difficile trovare case che non siano affittate a turisti. Con un semplice monolocale affittato ai turisti il profitto è molto alto, grazie anche alla tassazione favorevole. L’affitto ai turisti è diventato diffusissimo nelle zone più centrali, ma piano piano sta coinvolgendo anche quartieri una volta poco attraenti per i turisti come ad esempio l’VIII, uno dei quartieri più toccati dalla riqualificazione urbanistica e che ad oggi ha l’aumento più consistente dei prezzi a mq.

Con questi prezzi difficoltà per i giovani

Se l’aumento vertiginoso dei prezzi a fatto felici gli investitori e chi ha comprato casa qualche anno fa, sono sicuramente meno felici le persone che pensano di acquistare la prima casa ora. In particolare i giovani. Oggigiorno ci vogliono più di 5 anni di lavoro e risparmi per riuscire a mettere da parte un gruzzoletto per acquistare un “garzont” (monolocale) nella capitale. L’aumento dei prezzi degli immobili infatti non è stato seguito dall’aumento degli stipendi, che in percentuale sono saliti in maniera molto più lenta. In particolare come effetto domino si è è avuto che all’aumento dei prezzi delle case in centro molti acquirenti si sono rivolti nei quartieri periferici causando a sua volta un’impennata dei prezzi in case, come i “panel” (case in pannelli), che ancora pochi anni fa erano molto abbordabili. Secondo un’indagine tra gli acquirenti ungheresi, il 60%, acquista casa tramite un mutuo. Oggi i tassi di un mutuo a lungo termine sono abbordabili, ma sul lungo periodo non si può essere certi che questa condizione permanga. Negli ultimi anni a favorire l’acquisto di immobili sono stati anche gli incentivi del governo con mutui agevolati. Agevolazioni in parte terminate o deviate alle famiglie che hanno almeno 3 figli.

Fuori dalla capitale

Negli anni scorsi l’aumento dei prezzi si è registrato soprattutto a Budapest, lasciando indietro le altre città dell’Ungheria. Le previsioni per il 2019 parlano però di una diminuzione della differenza tra i prezzi della capitale e delle altre città. Nelle altre città infatti i prezzi sono molto più bassi, addirittura meno della metà. Le previsioni economiche parlano di un possibile recupero in particolare nelle città capoluogo, i cui prezzi in percentuale dovrebbero salire più che a Budapest quest’anno. Un aumento che però riguarderà in particolare l’Ungheria occidentale o le città universitarie, lasciando ancora indietro il nord-est del paese.

Prezzi delle case nei quartieri di Budapest e nelle città capoluogo. Fonte: OTP, Portfolio

Confronto con altre città europee

I prezzi a Budapest sono aumentati, ma come si situa la capitale ungherese in confronto ad altre città dell’Europa centrale?

Qui sotto è possibile vedere una tabella che mostra un confronto tra diverse città dell’Europa centrale. I prezzi sono considerati in euro e sono presi dal sito numbeo. Tra le diverse città esistono situazioni diverse, ed è anche da considerare la differenza di stipendi medi. Inoltre anche l’afflusso turistico ha una forte importanza. Dalla tabella è ben visibile come sebbene a Budapest i prezzi siano aumentati rimangano ancora molto minori rispetto a Praga, e più bassi rispetto a Bratislava, Lubiana e Varsavia.

Previsione futura

Diverse sono le ipotesi avanzate da analisti del mercato immobiliare. C’è chi ormai da anni sottolinea come a Budapest i prezzi siano sopravvalutati e si debba attendere una diminuzione. Queste posizioni sono state smentite dall’andamento degli ultimi anni. Molti analisti concordano che l’aumento dei prezzi delle case dovrebbe rallentare, ovvero i prezzi degli immobili continueranno ad aumentare, ma ad un ritmo minori rispetto al passato. In considerazione della buona performance economica del paese e del costante aumento di turisti i prezzi delle case sono ancora più bassi rispetto alla media di altre città europee con caratteristiche simili. In questo caso aumenteranno in particolare quelle zone che possono essere attrattive per i turisti (alcuni quartieri della capitale). Oltre alle già citate città capoluogo che dovrebbero ridurre il gap con la capitale. L’investimento “in mattone” rimane quindi ancora un investimento fruttuoso in terra magiara.

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